2021年10月23日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定。

為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

中指研究院分析稱，試點(diǎn)城市開征房地產(chǎn)稅勢(shì)必會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，但影響程度與城市本身房地產(chǎn)依賴度、市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀及發(fā)展階段等密切相關(guān)。

土地市場(chǎng)方面，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征在供應(yīng)端將會(huì)對(duì)地方土地財(cái)政和供地節(jié)奏產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)稅收對(duì)土地出讓金存在部分替代作用，短期替代效果較弱，中長(zhǎng)期有利于地方降低土地財(cái)政依賴度，推動(dòng)地方土地供求規(guī)模趨于合理，引導(dǎo)庫(kù)存處于合理區(qū)間。

新房市場(chǎng)方面，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征在供應(yīng)端對(duì)住宅產(chǎn)品的業(yè)態(tài)和結(jié)構(gòu)均有所影響。若按面積征收，購(gòu)房者為減少持有成本，對(duì)低總價(jià)或中小戶型住宅產(chǎn)品的偏好增加，推動(dòng)房企提高該類住房的供應(yīng)比例;如對(duì)高檔住宅計(jì)稅，部分別墅或大平層產(chǎn)品影響較大，長(zhǎng)期持有偏好下降。在需求端，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征對(duì)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)均會(huì)產(chǎn)生影響。增加不動(dòng)產(chǎn)的持有成本并適當(dāng)減弱交易成本，將推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性增強(qiáng)，二手房市場(chǎng)供應(yīng)量增加下，大城市住房的供需矛盾得到緩解，房?jī)r(jià)漲幅趨于平穩(wěn)。另外，根據(jù)日韓經(jīng)驗(yàn)，單純開征保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)調(diào)控短期效果明顯但中長(zhǎng)期效果相對(duì)有限。

租賃市場(chǎng)方面，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征提高多套房產(chǎn)所有人持有成本，也增強(qiáng)其利用租金彌補(bǔ)稅收支出的意愿，租賃住房供應(yīng)量有所增加，租金漲幅在一定程度上受到抑制。

綜合來看，征收房地產(chǎn)稅或可降低全社會(huì)對(duì)地產(chǎn)的依賴，試點(diǎn)城市短期市場(chǎng)成交可能受到一定沖擊，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)階段性回調(diào)。但從中長(zhǎng)期來看，一二線核心城市仍是人口主要流入地，結(jié)合“要增加城鄉(xiāng)居民住房、農(nóng)村土地、金融資產(chǎn)等各類財(cái)產(chǎn)性收入”的相關(guān)表述，未來核心城市及區(qū)域房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)具備較強(qiáng)支撐，也符合全社會(huì)總體利益。

結(jié)合當(dāng)前情況，三季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整，盡管9月底以來，調(diào)控政策已有所轉(zhuǎn)向，調(diào)控及信貸環(huán)境改善預(yù)期不斷加強(qiáng)，但市場(chǎng)尚未出現(xiàn)全面恢復(fù)，試點(diǎn)城市推行時(shí)點(diǎn)也需結(jié)合市場(chǎng)情況確定，預(yù)計(jì)試點(diǎn)城市最快可在2022年開始執(zhí)行。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)稅 改革 試點(diǎn) 房地產(chǎn)