此前因探索打造出“勁松模式”而“出圈”的愿景明德(北京)控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱“愿景明德”)，由于近期更新的一組工商變更信息，再度為外界所關(guān)注。據(jù)商業(yè)查詢平臺顯示的企業(yè)工商信息，近期愿景明德獲得融創(chuàng)中國投資，融創(chuàng)中國在躍升為第四大股東的同時，還在愿景體系內(nèi)新增一名董事。此外，該公司疑似實控人持股比例的下降以及新增股東的動作，也成為引發(fā)外界對于愿景明德有意上市的猜想依據(jù)。
那么，標(biāo)桿房企的增資入股，能為愿景帶來什么?一系列股權(quán)騰挪與股東陣營擴(kuò)容背后，愿景是否如市場猜想那般已經(jīng)有了上市計劃?面對行業(yè)參與者普遍遭遇的老舊小區(qū)盈利難題，這家成長中的年輕企業(yè)又能否給市場帶來更多的期待呢?
融創(chuàng)入局
據(jù)商業(yè)查詢平臺信息，2月11日愿景明德的企業(yè)注冊資本從13.48億元增至14.98億元，同時新增股東——融創(chuàng)中國關(guān)聯(lián)企業(yè)天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)”)。
具體來看，天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)認(rèn)繳出資額1.5億元，持股愿景明德10%，一躍成為愿景第四大股東。據(jù)悉，天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)成立于2017年7月，注冊資本1億元，由北京融創(chuàng)控股集團(tuán)有限公司100%持股。
當(dāng)日，愿景明德還新增杜建中、汪孟德兩位董事。其中，汪孟德為融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁，也是融創(chuàng)中國關(guān)聯(lián)企業(yè)天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)的法定代表人。
業(yè)內(nèi)有分析指出，在以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為代表的城市更新已成社會熱門的當(dāng)下，現(xiàn)階段融創(chuàng)入股愿景明德，短期內(nèi)投資屬性似乎更重。
企業(yè)官網(wǎng)信息顯示，愿景明德成立于2018年，業(yè)務(wù)范圍涵蓋城區(qū)有機(jī)更新、租賃社區(qū)建設(shè)與運營、核心資產(chǎn)投資、美好社區(qū)股權(quán)投資等方面，以社會資本切入老舊小區(qū)改造、通過改造勁松北社區(qū)探索出可供借鑒的“勁松模式”，也讓這家成立不久的企業(yè)一戰(zhàn)成名。
談及此次入股對于融創(chuàng)的意義，同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，2020年國家明確將加大城市舊城改造力度，未來舊城改造將有很大的市場空間，同時城市更新市場也將得到推動。
“從公司角度來看，融創(chuàng)近幾年來從純粹的住宅開發(fā)商，發(fā)展為旗下有文旅、文化、會展、醫(yī)療康養(yǎng)等業(yè)務(wù)板塊，公司綜合能力不斷增強(qiáng)。入股愿景明德可完善公司舊城改造、城市更新的能力，有利于提升公司市場競爭力。”肖云祥說道。
中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟指出，融創(chuàng)入股愿景明德的主要目的應(yīng)該包括以下兩點：一是看好并提早投資布局房地產(chǎn)存量市場。未來房地產(chǎn)由增量市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌龅内厔菀阎鸩郊涌欤妇懊鞯碌臉I(yè)務(wù)已經(jīng)基本延伸到了存量更新市場的各個方面，從以“勁松模式”為代表的老舊小區(qū)改造到投資公司、家裝管理咨詢公司、材料科技公司、社區(qū)運營等，基本覆蓋了存量更新市場;二是加深與貝殼系的戰(zhàn)略合作，融創(chuàng)是貝殼系的主要戰(zhàn)略合作伙伴，2017年就已是貝殼股東，貝殼上市后融創(chuàng)占比超過4%。此外，融創(chuàng)和愿景在業(yè)務(wù)上，也有較大的協(xié)同和合作空間。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是直言，融創(chuàng)中國小額投資愿景，就是“投資未來，投資城市更新”。
值得一提的是，北京商報記者也從一位接近愿景的知情人士處了解到，融創(chuàng)此次入股愿景明德，很大程度上是單純的投資，雙方暫未形成具體的合作業(yè)務(wù)。此外，融創(chuàng)中國透過關(guān)聯(lián)企業(yè)天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)對愿景明德的增資，實際上要高于商業(yè)查詢平臺顯示的1.5億元認(rèn)繳出資額。
上述接近愿景的知情人士還透露，未來雙方不排除會有更進(jìn)一步的合作。
上市猜想
股權(quán)穿透顯示，截至目前，愿景明德共有股東25名，疑似實際控制人為鏈家創(chuàng)始人、貝殼找房董事長左暉。而左暉在去年持股愿景明德股權(quán)比例的下降，結(jié)合起該公司一段時間內(nèi)接連新增股東的動作，愿景明德是否有意上市的猜想也在坊間有所流傳。
股權(quán)方面，公開資料顯示，2018年創(chuàng)立之初，左暉通過天津維航商務(wù)持有愿景明德57.6%股權(quán)，而左暉個人持有天津維航商務(wù)99%股權(quán);陶紅兵、倉梓劍等管理層持股的兩家公司分別持有北京愿景明德20%、11.44%的股權(quán)。
更多的投資者的加入，是市場中支持上市猜想的另外一大因素。據(jù)媒體報道，2020年12月2日，愿景明德新增四個新股東，注冊資金由12.5億元增至13.48億元，公司名稱也從“北京愿景明德管理咨詢有限公司”變更為“愿景明德(北京)控股集團(tuán)有限公司”。
而據(jù)商業(yè)查詢平臺信息，在此次融創(chuàng)入股后，愿景明德的前五大股東分別為：天津維航、天津盛世鼎合、上海景然、融創(chuàng)瑞祥、天津合御，各自對應(yīng)的持股比例分別為39.72%、16.69%、10.18%、10%和6.84%。
在資本市場層面，一面是公司大股東持股比例減少、一面是有新股東接連入局，這種公司股權(quán)方面的變動常被解讀為企業(yè)有意上市。對于業(yè)內(nèi)就愿景集團(tuán)上市存在的一些市場猜想，上述接近愿景集團(tuán)的知情人士向北京商報記者透露，愿景現(xiàn)在還尚未到談上市的時候。
該知情人士表示，愿景集團(tuán)目前是一個“微利可持續(xù)”的模式，還需要長期的培育和規(guī)劃。“這個生命還是太新了，太短了，愿景目前還在探索和發(fā)展中。所以，暫時沒有上市的考慮。”
不過，牛曉娟分析認(rèn)為，從愿景上市的可能性來分析，其上市也有一定支撐。
在牛曉娟看來，成立于2018年的愿景發(fā)力老舊小區(qū)改造、住房租賃市場、物業(yè)管理等領(lǐng)域，這些領(lǐng)域未來市場空間增長潛力巨大、政策支持力度也極大，2018年以來資本市場對物業(yè)行業(yè)的追捧也有可能預(yù)示著資本市場對城市更新業(yè)務(wù)也具有較高的熱情。
“若從上市目的來看，作為重資產(chǎn)運營的愿景和貝殼有可能作為左暉布局存量市場的兩翼，一是做存量房產(chǎn)交易的貝殼、一是做存量房產(chǎn)改造更新的愿景。”牛曉娟補(bǔ)充道。
盈利難題
作為存量改造的后起之秀，愿景明德近年來在城市更新這一領(lǐng)域收獲頗豐，比如“勁松模式”倍受外界好評，同時企業(yè)也在積極探索更多老舊小區(qū)改造的有益模式。不過業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，具有盈虧平衡周期長、項目利潤率低、需長期穩(wěn)定運營才能獲益等特征的老舊小區(qū)改造，現(xiàn)階段均使得參與其中的改造主體不同程度遭遇了“盈利難”這一問題，愿景集團(tuán)同樣未能幸免。
北京商報記者在此前調(diào)查中了解到，盡管國家及地方均對老舊小區(qū)改造提供了一定政策及資源支持，但從愿景集團(tuán)投身勁松老舊小區(qū)的改造案例來看，在目前老舊小區(qū)綜合整治實踐中，像愿景一樣的社會資本改造方，仍然面臨著很多“現(xiàn)實困境”，比如上面提到的“盈利難”，同時還有因“社會資本”身份、資產(chǎn)抵押要求嚴(yán)格導(dǎo)致的“融資難”問題。
比如，對于老舊小區(qū)改造周期長、利潤微薄，愿景集團(tuán)董事長陶紅兵也曾公開表態(tài)稱，愿景給老舊小區(qū)改造算的“平衡賬”是先用10年左右的時間收回投資成本，并保持每年8%～10%的現(xiàn)金流入，再有六七年的利潤回報期。并稱，這意味著需要擁有小區(qū)20年的低效閑置資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)。
“城市更新市場預(yù)期好，市場空間大。但從當(dāng)前的發(fā)展趨勢來看，城市更新本身就面臨著如目標(biāo)選擇復(fù)雜、更新方式多樣、而且要協(xié)調(diào)諸多利益，在開發(fā)上一般有重建、改造、整治等，從而導(dǎo)致了商業(yè)模式多樣性。”就老舊小區(qū)改造運營方現(xiàn)階段遭遇的現(xiàn)實難題，肖云祥如是概括道。
肖云祥還補(bǔ)充指出，由于城市更新牽扯利益關(guān)系復(fù)雜，往往從前期接觸，到后期的運營、服務(wù)、管理等會伴隨著較長的周期。這對運營主體在資金上提出了更高的要求，融資機(jī)制也成為一些城市更新改造更新的最大瓶頸。因此城市更新項目對運營主體要求較高，需要在融資、投資、改造、管理、運營等方面形成有機(jī)的整體。
談及老舊小區(qū)改造運營方的盈利難題，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，部分企業(yè)曾在城市更新獲得了長期持續(xù)的高回報率，但亦有眾多企業(yè)則由此對現(xiàn)金流形成極大沖擊，不得不通過轉(zhuǎn)讓其他項目等方式來苦苦支撐，并且由于城市更新周期普遍偏長，如果自身沒有穩(wěn)定且足額的運營資金，往往會面臨著盈利難以快速兌現(xiàn)，且資金成本過高的問題。
“值得關(guān)注的是，城市更新的項目都會面臨的一個問題，即進(jìn)度存在較大的不可控性，由此造成項目開發(fā)的節(jié)奏普遍偏慢，往往一個舊改做到十年以上的也并不鮮見。雖然單個項目總體帶來的收益率相對可觀，但回報周期偏長導(dǎo)致融資成本上升，并可能影響到公司其他項目動作節(jié)奏。”張波認(rèn)為，對于參加城市更新的企業(yè)來說，一方面需要有自身具有相應(yīng)實力，包括資金和運營經(jīng)驗，另一方面如果具備本地化的獨特的資源優(yōu)勢，包括政府資源以及融資渠道也會有利于長期發(fā)展。
城市更新尤其是老舊小區(qū)改造運營方的“盈利難”問題，有哪些中短期、長期的方法去緩解或解決?牛曉娟建議，在項目初期和中短期，應(yīng)設(shè)置資金合理共擔(dān)機(jī)制;在充分考慮資源聯(lián)動的前提下做好項目投資收益評估;全力爭取政策優(yōu)惠和補(bǔ)貼;充分利用資金共擔(dān)機(jī)制。
“從長期來看，應(yīng)進(jìn)一步探索老舊小區(qū)綜合整治后長效管理機(jī)制，應(yīng)積極創(chuàng)新老舊小區(qū)盈利業(yè)務(wù);提升老舊小區(qū)空間運營和社群運營成效。” 牛曉娟補(bǔ)充道。
北京商報記者 盧揚 榮蕾
